成都拍出4宗養(yǎng)老用地，溢價(jià)最高超130%

6月17日星期一，不過是初夏的成都一個(gè)普通的工作日，白天大家熱議的話題是號(hào)稱“史上最大剪刀差”的神盤仁恒濱河灣的報(bào)名搖號(hào)人數(shù)到第三天會(huì)不會(huì)超過兩萬(wàn)，攀成鋼空氣中富貴的味道讓買房已經(jīng)像買彩票一樣誘人；晚上大家刷著宜賓長(zhǎng)寧地震的朋友圈，為宜賓的鄉(xiāng)親父老祈愿平安。

同樣是在這一天，在成都土拍市場(chǎng)一口氣拍出四塊主城區(qū)A6養(yǎng)老用地，均無流拍，除三號(hào)宗地受地塊形態(tài)限制競(jìng)爭(zhēng)小以外，其他3塊成交溢價(jià)率均超過100%，二號(hào)宗地成交溢價(jià)率更是達(dá)到136.8%，使用年限均為50年，且均為建設(shè)營(yíng)利性養(yǎng)老院用途。這樣激烈的養(yǎng)老土拍行情，在全國(guó)范圍內(nèi)都實(shí)屬罕見。

成都市興城集團(tuán)旗下成都醫(yī)療健康投資集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“成都醫(yī)投”）競(jìng)得一號(hào)宗地：大觀村13.7819畝社會(huì)福利用地，容積率1.8，計(jì)容面積16538㎡，樓面成交價(jià)4900元/㎡，溢價(jià)率125%。據(jù)悉，該宗地含無償移交的3000㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1處。

成都醫(yī)投同時(shí)奪得二號(hào)宗地：成龍路街道糧豐3組5.9836畝社會(huì)福利用地，容積率1.8，計(jì)容面積7180㎡，樓面成交價(jià)5060元/㎡，溢價(jià)率136.8%；該地塊為全自持要求。

一號(hào)宗地和二號(hào)宗地也是本輪養(yǎng)老土拍區(qū)位條件、交通條件最好的兩個(gè)地塊，分列南三環(huán)內(nèi)外兩側(cè)，交通便利，均具備打造城市東進(jìn)標(biāo)桿養(yǎng)老項(xiàng)目的條件，成都醫(yī)投也無疑是本輪養(yǎng)老土拍的最大贏家。

剛從蒲江拿地回來的錦江辰錦拿下紅砂村6組粉房堰三號(hào)宗地，幾乎起拍價(jià)獲取，計(jì)容面積10340㎡。據(jù)悉，該地塊含總建筑面積10%移交作為公益性養(yǎng)老院建設(shè)要求及800平米社區(qū)用房配套設(shè)施無償建設(shè)移交一處，綜合樓面價(jià)照此算略有上浮。

來自江蘇無錫的九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司豪取武侯區(qū)武侯新城版塊鐵佛村3組15.2715畝社會(huì)福利用地，容積率2.5，單位地價(jià)成交價(jià)755萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率136%。

武侯新城一直是成都備受關(guān)注的潛力區(qū)域，政府布局多個(gè)TOD項(xiàng)目，營(yíng)造低碳森林公園系統(tǒng)，打造新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，未來基地價(jià)值可期。按照該類體量養(yǎng)老項(xiàng)目拿地兩年正式運(yùn)營(yíng)的常規(guī)節(jié)奏，九如城項(xiàng)目需適應(yīng)城市更新節(jié)奏，同時(shí)面臨同區(qū)域椿萱茂、碧桂園、泰邦健康、優(yōu)護(hù)家等養(yǎng)老品牌的競(jìng)爭(zhēng)，加之武侯新城新的公服用地和開發(fā)商返建養(yǎng)老項(xiàng)目不斷釋出以及航線影響，九如城也許會(huì)在成都打一場(chǎng)硬仗。

存量物業(yè)租金上漲，獲取A6用地成為實(shí)力資本進(jìn)軍成都養(yǎng)老新路徑！

2018年成都“5.15新政”后，商辦市場(chǎng)上揚(yáng)，加上成都集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在2018年集中爆發(fā)，龍湖、萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)、朗詩(shī)等各大房企領(lǐng)銜的長(zhǎng)租品牌迅速擴(kuò)張，在成都落地了數(shù)十個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

據(jù)有關(guān)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，各大長(zhǎng)租公寓品牌在成都市場(chǎng)合計(jì)獲取房間數(shù)量超35000間，一定程度加劇了類酒店物業(yè)租賃的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，加之醫(yī)療美容等其他大健康業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，運(yùn)營(yíng)成本高、投資回收慢的各大養(yǎng)老企業(yè)，一時(shí)之間在成都三環(huán)內(nèi)無樓可拿。

民營(yíng)養(yǎng)老資本投資收縮，國(guó)有資本加快布局，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為能力者游戲！

2018至2019年，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，養(yǎng)老投資市場(chǎng)發(fā)生著一些悄然的改變。今年5月，某地產(chǎn)公司發(fā)布公告，宣布從上市公司主體剝離包括養(yǎng)老在內(nèi)的部分非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

近日，萬(wàn)科內(nèi)部確立了四大區(qū)域重點(diǎn)業(yè)務(wù)名單，未上榜的新業(yè)務(wù)不再新增和拓展。業(yè)內(nèi)媒體報(bào)道，中西部區(qū)域只剩下了開發(fā)業(yè)務(wù)。

不得不設(shè)想，未來還會(huì)不斷有一線地產(chǎn)企業(yè)宣布剝離創(chuàng)新業(yè)務(wù)，聚焦開發(fā)等主營(yíng)業(yè)務(wù)；地區(qū)型中小房企旗下機(jī)構(gòu)型項(xiàng)目停止布點(diǎn)，轉(zhuǎn)向區(qū)域外拓，獲取遠(yuǎn)郊文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)類項(xiàng)目，謀求新的市場(chǎng)占位。

與此同時(shí)，國(guó)有資本在成都的布局加速到來。華潤(rùn)（置地、維麟）、太保家園、國(guó)壽嘉園、華僑城、中鐵文旅、中信醫(yī)療健康及部分區(qū)縣國(guó)投均有項(xiàng)目落地或在籌備中，預(yù)計(jì)建設(shè)床位數(shù)超過2014-2018年民營(yíng)營(yíng)利性養(yǎng)老床位建設(shè)總和。遠(yuǎn)洋旗下養(yǎng)老品牌椿萱茂在川渝地區(qū)已獲取養(yǎng)老項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到8個(gè)，包含CB及CLRC兩類產(chǎn)品，總經(jīng)營(yíng)面積逾10萬(wàn)㎡，已開業(yè)及籌開中的養(yǎng)老床位數(shù)已超過2200張，儼然形成“商有太古里，老有椿萱茂”的品牌印象。

展望未來：投建管分離是資源協(xié)同、產(chǎn)業(yè)融合的最有效手段。

不同的資金來源，決定了企業(yè)不同的業(yè)務(wù)模式和發(fā)展道路。尤其是一線的服務(wù)及管理，比如房企和險(xiǎn)資自建服務(wù)團(tuán)隊(duì)，組織運(yùn)行成本及管理團(tuán)隊(duì)人力成本必然居高不下，市場(chǎng)期待有專業(yè)技術(shù)能力和人才持續(xù)輸出能力的“專業(yè)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商”助推行業(yè)的進(jìn)一步分工。高齡膳食者配送中心、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)置醫(yī)療運(yùn)營(yíng)商、護(hù)理人才培訓(xùn)、專業(yè)耗材輔具、康養(yǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷代理等，未來均存在相應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

在這樣的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，成都市場(chǎng)期待更多有耐心、有決心的國(guó)有企業(yè)，承擔(dān)起普惠養(yǎng)老的中流砥柱責(zé)任，維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展，為成都老人的美好晚年生活謀求福祉。

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來源于《相談室》