上海高端會員制養老院養老社區—新東苑快樂家園

上海新東苑快樂家園，是由上海新東苑國際投資集團開發建設的海派文化智慧養老綜合社區，該社區建于上海首塊有償出讓的養老用地之上，被評為上海綠色養老建筑社區。上海新東苑國際投資集團沈慧琴董事長表示，新東苑通過打造一個居家養老、機構服務的綜合社區。

《養老產業》: 請您介紹一下新東苑項目的背景

沈慧琴：新東苑從 1993 年起一路伴隨著上海城市發展的腳步不斷壯大，2003 年正式組建集團，2010 年以來，新東苑集團先后參觀考察了十多個國家和地區的200 多家養老機構，學習借鑒其他社區的經驗。2013 年正式啟動養老項目——新東苑 ? 快樂家園。但是隨著快樂家園項目的推進，發現照搬其他社區的模式和特色是行不通的，必須要有一套自己的特色，一種海派長者的養老專屬體驗。

一方水土養一方人。上海作為國際大都市，生活、工作在這里的新老上海人，無論從生活的實際需求，還是精神的文化享受上都有別于其他地區。因此新東苑在考慮快樂家園的養老特色時緊扣海派文化，希望長者在快樂家園延續海派文化中的精致、優雅、創新、融合等要素。

《養老產業》: 新東苑快樂家園是上海首塊有償出讓的養老用地，該項目的落地對上海養老模式探索意義重大。該地塊在出讓年限內（50 年）只能用于養老產業，所有物業長期持有，不得分割銷售。請您介紹一下，新東苑 ? 快樂家園目前的銷售模式？

沈慧琴：采用會員制和租賃制的商業模式，通過人性化的產品設計和組合，滿足多樣化和個性化的市場需求。由于每一位長者的個人情況和家庭背景不同，所以對于入住養老社區的時間需求也不盡相同。有的長者家庭希望能一代投資，二代養老，時間可以長久一些，而有的長者家庭希望是十年或者二十年。同時從資產管理的角度，很多長者也希望有相應的金融產品可以提供。

會員制模式分為中期、長期和永久會籍（與土地使用年限一致）三種；購買者須先向社區養老服務俱樂部提出入會申請，經審核確認后方可購買會籍成為入住會員。中期和長期會籍可轉讓、可繼承，永久會籍可轉讓、可繼承也可回購。所有會員在正式入住快樂家園時需要簽署服務協議，會籍模式的費用由會籍費和服務費兩部分構成。租賃制模式有短租和長租，其形式更加靈活，可以日租、周租、月租和年租。基于會員制模式基礎，新東苑集團與中國工商銀行等大型商業銀行和其他金融機構進行深度合作，為會員提供多樣化的養老保險、理財及消費金融產品的服務支持。

隨著中國老齡化社會加速的到來，養老產業將形成一個龐大的市場，而作為養老產業中的一個組成部分，全國各地都在大力發展養老社區，并主要采用會員制、押金制、租賃制等商業模式。由此可見，這種模式正在被市場接受并逐步推廣。此外，由于養老社區的項目開發需要大量的資金投入，短期實現盈利平衡基本是不可能的，只有長期良好的經營發展才能逐漸實現盈利平衡。

《養老產業》:有不少民營企業采取與國企合作解決用地問題，或者使用存量商辦用地的方式進入養老行業。新東苑以協議出讓的方式取得了養老用地，在拿地的時候，會重點考慮哪些因素？

沈慧琴：新東苑以協議出讓的方式取得養老專項用地，一方面是響應國家政策和政府號召，另一方面是為了確保整個養老社區長期穩定的高品質經營和管理。對于不同的土地取得方式，我認為并沒有絕對的優點和缺點，要看市場的需求、開發商或者運營商的項目定位。

在規劃建設新東苑·快樂家園這個項目的時候，主要考慮了三方面的因素：交通、醫療和社區。很多時候人們往往會更關注社區與子女住家之間的交通是否便利，而往往忽略入住養老社區長者對周邊生活配套的強烈需求。

有觀點認為，長者年紀大了，社交圈小了，每天的生活都主要集中在社區里，因此沒有必要過多考慮養老社區的地理位置。事實上，活力長者不希望養老社區“禁錮”住自己與外界接觸交流的手腳，相反為了滿足各種生活需求，他們更渴望成熟的配套設施聚攏在社區的周邊。

所以，從近市中心的養老社區規劃角度來看，拿地的時候會更加注重交通、醫療和周邊住宅這三項因素。一是交通。活力長者同樣有顆想看看世界的心，他們希望可以便捷地去往城市、國家甚至是世界的每個角落，這就需要有便捷的交通加以保障。二是醫療。入住養老社區，長者最關心的就是醫療問題。盡管越來越多的養老社區加強了社區內醫療護理服務的水準，但是周邊近距離的優質醫療資源等于給長者多吃了一顆定心丸。三是社區。追求高品質養老的長者多為高層次、高素質的人群。他們希望自己入住的養老家園周邊是一個非常成熟的社區。

《養老產業》:新東苑?快樂家園項目的進展情況如何？

沈慧琴：新東苑快樂家園占地6.6萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，由世界知名建筑大師臺北101大廈設計師李祖原主持規劃，由6幢合院，4幢長者公寓，一幢醫療護理樓，一幢綜合配套樓組成，可容納近1700位長者。新東苑快樂家園自 2017 年 1 月試運營以來，已經接待了社會各界人士近 4 萬人。

對于自理型活力長者， 倡導文化養老；對于護理型長者，采用了“醫養融合”的模式，除了將運營體系、服務體系標準化， 同時提供個性化的服務，讓每一位入住在此的長者都有獲得感、幸福感。健康、醫療、護理是長者們最關心的問題，因此快樂家園搭建了全程健康醫養體系，并與國外知名品牌機構建立合作伙伴，為長者提供全方位的養老服務。

上海新虹橋國際醫學中心是快樂家園老有所醫的重要綠色通道，其他合作的醫療機構還包括著名的華山醫院、華東醫院、第六人民醫院、曙光醫院等國內外知名品牌醫院。當然，對于長者們最方便的還是社區的護理院，由曙光醫院進行托管，設有專家門診，配有全科醫生、藥劑師、專業護士、護工等，提供 24 小時的專業醫療護理，為長者的健康保駕護航。

社區為入住長者提供高品質的管家服務，包括膳食營養、文化娛樂、日常保安保潔、綜合設施設備管理等，全天候提供多樣化、多形式的營養膳食服務，蔬果大部分來自自己的開心農場，保障綠色、健康食品。新東苑 ˙ 快樂家園是智慧養老示范基地，有智能電視遠程親情互動、智能機器人服務、一鍵呼叫管家服務等。

還有虎杖傳說，讓老年人實現真正的健康生活，“老有所養”、“老有所醫”、不再是夢想。“老有所為，老有所樂”是快樂家園一直倡導的文  化養老理念，為此，建設了上海首座適老化劇場—— 慧音劇場，除了逢年過節，還不定期安排演出活動， 奉上傳統滬劇、海派旗袍秀、老上海經典歌曲等滬上長者們喜聞樂見的節目，讓入住長者們可以時時欣賞到精彩的文化盛宴。

《養老產業》: 新東苑養老社區服務采用私享會員制和租賃制兩種模式。能否介紹一下這種模式的具體情況和定價？

沈慧琴：會員制模式分為中期、長期和永久會籍（與土地使用年限一致）三種，價格從 126 萬起，在會籍費之外，每月需另行支付服務費，一位長者的月服務費用是 7000 元起，第二位長者收取 5800 元，即可享受高品質的星級管家、餐飲、客房、保潔和專業的健康照護、慢病管理、用藥指導等服務。租賃制模式比較靈活，類似短期旅居產品，長者可以根據自己的需求選擇月租或者年租。重陽節期間還開展了一些優惠活動，雙人 2 晚的體驗價格從 1300元起，雙人月租體驗從 12200 元起。

《養老產業》: 新東苑養老社區參與養老產業的優勢和亮點？養老產業如何與原有產業協同？

沈慧琴：15年來新東苑一直秉承“感恩心做人、責任心做事”的企業價值觀和“站在未來、安排現在”的經營理念不斷發展壯大，開發各類房產總面積近 200 萬平方米。 如今集團已由最初的單一房地產公司發展成長為一家優秀的綜合性企業。目前，集團順勢而為，加快整合優質資源和產業， 轉型為以健康養老產業與文化旅游產業雙核驅動、房產開發和金融投資兩翼并舉的現代服務型企業。

健康養老產業是集團轉型發展的雙核之一，旨在打造集養老地產開發、養老社區管理、醫療護理、體檢及全程健康管理、居家養老信息化服務等于一體的投融產業結合、輕重資產并舉、線上線下貫通的現代化復合型服務體系。

集團的原有業務為進軍養老產業打下了良好的基礎。時代在變，企業肯定也要變，“站在未來，安排現在”是新東苑一直以來的做事方針。在從傳統房地產企業向養老服務產業的轉型發展道路上，堅持精英出精品，創新求發展，致力于以“居家養老、機構服務”這一嶄 新的養老模式，構建一個“叫好又叫座”的綜合健康養老社區，徹底改變人們對于養老院的傳統認知和固有印象。

遵循 " 海派文化、智慧養老 " 的特色，提出醫養結合的養老理念，與國內外學術、養老機構開展深層的學術交流。積極探索“文化養老”的實踐，以 快樂學堂為載體，開設國學、茶藝、書畫、烘焙等豐富多彩的課程，并打造了上海首家適老化劇場——慧音劇場，新東苑滬劇團還與上海滬劇院合作，定期上演海派經典傳承滬劇……這些探索和實踐得到了社會各界的廣泛關注和高度認可，這些探索都離不開多年來企業經營過程中積累的寶貴經驗，而快樂家園現在呈現出來的活力和集團旗下的業務資源也實現了良好的融合。

《養老產業》: 作為一家民營企業在參與養老產業發展過程中碰到的瓶頸有哪些？有何建議？

沈慧琴：中國從 2000 年左右進入人口老齡化，但2010-2015 的五年，養老服務業才剛剛開始真正被重視。在宏觀政策層面，支持養老產業政策相繼出臺，但管理體制、機制亟待創新。養老服務產業關聯行業多、涉及部門廣，但國家層面的統籌協調機構功能作用有限，因此，需要各個政府部門，如民政、工商、稅務等分工協作， 形成合力，否則政策能否落地仍然是一個難題。其次是針對創新性項目，沒有先例，沒有可參照的模板，因此也就沒有清晰可操作的規則和流程，也就沒有辦法快速落地，需要創造先行先試的機制和環境。

高品質養老項目涉及廣義“養老服務產業”為滿足  老年人需要而提供產品和服務的各個領域，包括老年日常生活、飲食業、老年用品業、老年醫療保健業、老年保險業、老年旅游業、老年文化教育業等，因此，亟需加強專業人才的培養。

養老護理人員流失率非常高。養老服務業中特別需要護理人員，而養老行業的服務人員流失率很高，基本在50%以上，有些地方甚至達到 60%-70%，高素質養老護理人員的短缺和護理質量跟不上成為當前制約中國高品質養老產業發展的一大瓶頸。另外，養老服務專業教師大多缺乏職業教育所必需的行業工作經歷和雙師素質。高職院校目前采用的教材偏重于理論性和學科性，沒有全國統一規劃的高職層面養老服務教材。

因此需要盡快加強養老產業所需人才梯隊培養和對口學校的培育，同時從國家和企業角度，需要不斷提升養老產業服務人員的社會地位。

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來源于《上海養老產業》—金琳